AI-enabled real estate infrastructure for Japan.
日本の「ロジ」に、AI時代の運用インフラを。
aiLogi identifies, evaluates, and commercializes technologies that create measurable value for real estate owners and their tenant ecosystems.
aiLogiは、不動産オーナーとテナント企業に実効的な価値をもたらすテクノロジーを世界から発掘し、日本市場での導入・提携・事業化を支援します。
The operational layer of a modern warehouse.
現代の物流施設を支える、運用レイヤー。
aiLogi assembles proven technologies into the operating layer a warehouse runs on — matched to the owner's assets and their tenants' operations. A selection of the pieces:
アイロジは、実証済みの技術を組み合わせ、物流施設が動くための運用レイヤーを構築します。オーナーの資産と、テナントの現場に合わせて。その一部をご紹介します。
Receiving & QC入出荷検査
Arvist inspects every inbound and outbound load at the dock — catching damage, shortages, and mislabeled SKUs before they become claims, and generating the visual proof to dispute the roughly 30% of claims that aren't yours to pay.
Arvistが、入出荷のすべてをドックで検査。破損・欠品・誤ラベルをクレーム化する前に捉え、支払う必要のない約3割のクレームに反証する視覚的な証拠を残します。
Floor sensing現場センシング
Aqusense reads where people are without cameras — slowing forklifts before a struck-by, staffing lean crews where demand actually is, and conditioning energy only where the floor is occupied.
Aqusenseが、カメラを使わず人の所在を把握。フォークリフトを接触前に減速させ、需要のある場所へ少人数の体制を配置し、人のいる空間にだけエネルギーを充てます。
Labor & robotics労務とロボティクス
Avatar Robotics covers the shifts that can't be hired with remote-operated robots, while Robot Raconteur is the middleware that makes multi-vendor robots and systems run as one fleet.
Avatar Roboticsが、遠隔操作ロボットで採用の追いつかないシフトを補い、Robot Raconteurが、異なるメーカーのロボットやシステムを一つの群として動かすミドルウェアとなります。
Equipment sourcing設備調達
Diagon sources the AMRs, storage-and-retrieval systems, and material-flow equipment — new or used — to build the automation, and can bring idle Japanese equipment onto a global market.
Diagonが、自動搬送ロボット・自動倉庫・マテリアルフロー設備を新品／中古で調達。日本で遊休化した設備を、グローバル市場へ送り出すこともできます。
Planning & forecasting計画と需要予測
BetterLogiq's demand forecasting aligns labor, inventory, and dispatch — so staffing and stock match real demand instead of guesswork.
BetterLogiqの需要予測が、人員・在庫・配車を実際の需要に合わせ、当て推量に頼らない運用を可能にします。
In practice. A value-add fund buys a 30-year-old Greater Tokyo warehouse — under-let, energy-inefficient, hard to staff. Aqusense and Arvist make its true utilization and error costs visible; Avatar backfills the shifts; Larx rolls the gains into a portfolio view. The building runs measurably better — supporting higher effective rent and retaining a tenant it might otherwise lose. NOI the owner captures, not the operator.
実例として。あるバリューアッド・ファンドが、築30年の首都圏の物流施設を取得する。稼働率は低く、エネルギー効率も悪く、人員確保も難しい。AqusenseとArvistが実際の稼働状況とミスによるコストを可視化し、Avatarがシフトを補い、Larxがその改善をポートフォリオ・ビューへ集約する。建物は明らかに良く動くようになり、より高い実効賃料を支え、失いかねなかったテナントを引き留める——その収益を得るのは、オペレーターではなくオーナーです。
Japan's warehouse economy is entering a structural shift.
日本の物流経済は、構造的な転換点を迎えている。
Japan has attracted substantial institutional capital into modern logistics real estate: funds, REITs, developers, and operators, alongside the tenants who occupy their assets. But most portfolios still lack a standard operating layer. Owners, tenants, facilities, labor, energy, and supply chains remain disconnected.
日本の物流不動産には、ファンド、REIT、デベロッパー、オペレーター、そして施設を利用するテナント企業を通じて、大規模な機関投資資本が流入してきました。一方で、多くのポートフォリオでは、オーナー、テナント、施設、労務、エネルギー、サプライチェーンを横断して把握・改善するための運用レイヤーがまだ十分に整備されていません。
Labor rules are tightening. Drivers are scarce. Construction costs are rising. New development is moving further from city centers. Together, these forces are pushing automation, facility intelligence, and labor efficiency to the center of asset performance.
労働規制の厳格化、ドライバー不足、建設費の上昇、都心部から離れた新規開発。こうした環境変化により、自動化、施設の可視化、労務効率化、エネルギー最適化は、物流不動産の競争力を左右する重要なテーマになりつつあります。
Three forces are converging on the market now. First, a deepening labor shortage compounded by stricter labor regulation is tightening trucking and warehouse capacity. Second, in central Tokyo, sharply higher construction costs have curtailed redevelopment, leaving little modern supply. Third, as new development is pushed beyond the primary ring roads into less-populated areas, operations there increasingly depend on automation to offset the absence of nearby labor and worker amenities.
いま、三つの力が市場に収束しつつあります。第一に、労働力不足の深刻化と労働規制の強化が、トラック輸送と倉庫の稼働能力を圧迫しています。第二に、都心部では建設費の大幅な上昇が再開発を抑制し、近代的な供給はごくわずかにとどまっています。第三に、新規開発が主要環状道路の外側、人口の少ない地域へと押し出されるなか、そうした立地での運用は、近隣の労働力や就業環境の不足を補うために、ますます自動化に依存するようになっています。
Labor rules changed the baseline. Annual overtime for professional drivers is now capped at 960 hours. MLIT projects a 34% transport capacity shortfall by FY2030 without further measures.
労働規制が前提を変えた。 ドライバーの時間外労働は年960時間が上限に。国土交通省は、追加対策がない場合、2030年度に輸送能力が約34%不足すると予測しています。
New development is less profitable. Japanese logistics construction costs have risen 30% since 2019. CBRE projects Greater Tokyo new supply will roughly halve between 2025 and 2027.
新規開発の採算性が低下。 日本の物流施設の建設費は2019年以降30%上昇。CBREは、首都圏の新規供給が2025年から2027年にかけておよそ半減すると予測しています。
Location, scale, and rent will no longer be enough. The strongest owners will win on operational intelligence, tenant productivity, labor efficiency, energy optimization, automation readiness, and portfolio visibility.
これからは、立地・規模・賃料だけでは十分ではありません。競争力のあるオーナーは、運用データ、テナント生産性、労務効率、エネルギー管理、自動化対応力、ポートフォリオの可視化によって差別化を図ることになります。
aiLogi doesn't build this technology. We find it. We identify proven global solutions and match them to Japanese owners, funds, trading houses, and tenant networks, turning each match into a deployment, investment, partnership, or commercialization opportunity.
aiLogiは、自社でテクノロジーを開発する会社ではありません。世界で実証されているソリューションを発掘し、日本の物流不動産オーナー、ファンド、商社、テナントネットワークへ橋渡しします。そこから、導入、投資、ライセンス、販売提携、事業化の機会を創出します。
Five capability layers for digitally enabled warehouse portfolios.
物流ポートフォリオの価値向上を支える、5つのテクノロジー領域。
Smart Infrastructureスマート・インフラ
Building intelligence, occupancy monitoring, facility visibility, and operational awareness.
施設の稼働状況、利用状況、設備情報を可視化し、現場の運用判断を高度化。
Dock & Yard Operationsドック・ヤード運用
Scheduling, truck flow, yard utilization, throughput optimization, and tenant coordination.
バース予約、車両動線、ヤード利用、処理能力、テナント間調整を最適化。
Energy & ESG Intelligenceエネルギー・ESG
Energy monitoring, sustainability reporting, carbon visibility, and operational efficiency.
エネルギー使用量、サステナビリティ指標、炭素排出、運用効率を可視化。
Labor & Operations労務・オペレーション
Workforce planning, warehouse productivity, forecasting, and execution.
人員計画、倉庫内生産性、需要予測、現場オペレーションの実行管理を支援。
Data & Decision Intelligenceデータ活用・意思決定支援
Portfolio analytics, operational visibility, AI-driven decision support, and digital infrastructure.
ポートフォリオ分析、運用データの統合、AIによる意思決定支援、デジタル基盤を提供。
Current technologies aligned with the warehouse economy thesis.
物流経済の変化に対応する、注目スタートアップ。
The companies below represent current areas of focus, each a candidate for advisory, investment, licensing, or distribution engagement in Japan. Each card links to the company's website.
以下は、aiLogiが現在注目しているテクノロジー領域とスタートアップです。日本市場における導入、投資、ライセンス、販売提携、事業化の候補として検討しています。各カードから企業サイトをご覧いただけます。
Aqusense
Privacy-first AI sensing platform that turns existing Wi-Fi signals into real-time intelligence for occupancy, presence, people-count, motion, and activity. No cameras or wearables.
既存のWi-Fi信号を活用し、カメラやウェアラブルを使わずに、人の在室、人数、動き、活動状況をリアルタイムに把握するプライバシー重視のAIセンシング・プラットフォームです。
Arvist
AI-powered operational visibility and quality assurance for warehouses, using existing infrastructure and operational data to automate monitoring, verification, validation, and oversight.
既存の倉庫インフラと運用データを活用し、現場の監視、検証、確認、品質管理を自動化するAIプラットフォームです。
AutoMetrics
Machine-learning platform for improving manufacturing quality, reducing defects, and optimizing production performance for advanced industrial environments.
製造品質の向上、不良削減、生産パフォーマンス最適化を支援する機械学習プラットフォームです。
Avatar Robotics
Human-supervised robotics designed to address labor shortages and operational constraints across logistics and industrial environments.
物流・産業現場における人手不足や運用制約に対応する、人間監督型ロボティクスです。
BetterLogiq
Advanced demand-forecasting platform for manufacturers, distributors, logistics providers, and industrial operators, improving planning, inventory, staffing, and supply-chain coordination.
メーカー、流通事業者、物流事業者、産業オペレーター向けの高度な需要予測プラットフォーム。計画、在庫、人員配置、サプライチェーン連携の精度向上を支援します。
Diagon
AI-powered platform for equipment sourcing, supplier discovery, industrial procurement, and capital equipment evaluation.
設備調達、サプライヤー探索、産業調達、資本設備評価を支援するAIプラットフォームです。
Larx
Turns imagery, video, spatial data, and geospatial information into operational intelligence for physical assets and distributed operating environments.
画像、動画、空間データ、地理空間情報を、物理資産および分散型オペレーションの意思決定に活用できるインテリジェンスへ変換します。
Refashiond Ventures
aiLogi is an investor in Refashiond Ventures, providing proprietary access to a broader pipeline of venture-backed companies across logistics, industrial technology, enterprise software, AI, automation, and supply-chain innovation.
aiLogiはRefashiond Venturesへの投資を通じ、物流、産業テクノロジー、エンタープライズソフトウェア、AI、自動化、サプライチェーン領域における、幅広いベンチャー企業パイプラインへの独自アクセスを有しています。
Robot Raconteur
Open-source communication framework and middleware for robotics, automation, and IoT, making robots, sensors, and software systems easier to integrate across languages, operating systems, and vendor environments.
ロボット、オートメーション機器、センサー、IoTデバイスを横断的に接続するオープンソースの通信フレームワーク。複数ベンダー・複数環境でのシステム統合を支援します。
SmartFlow
Helps industrial and B2B companies become discoverable through traditional search engines and AI-generated search experiences, including ChatGPT, Perplexity, and Google AI Overviews.
産業系・B2B企業が、従来型検索エンジンとAI生成型検索体験の双方で発見されやすくなるよう支援します。
Specialized real estate for life sciences.
ライフサイエンスのための専門不動産。
As Japan's population ages and the country competes to anchor the next wave of biotech, owners of lab, GMP, and medical space increasingly win on how well their buildings run — not just where they sit.
人口の高齢化が進み、次世代のバイオテックを自国に呼び込もうとする競争が激化するなか、ラボ・GMP・医療施設のオーナーは、立地だけでなく、建物がいかに良く運用されるかで選ばれるようになっています。
Demand is structural; the space to serve it is scarce and specialized.
需要は構造的。それを満たす専門施設は、希少です。
Japan has one of the world's oldest populations, driving durable demand for healthcare, pharmaceuticals, and the research behind them. In parallel, national and regional policy is deliberately building life-science clusters — Shonan iPark south of Tokyo, the Kobe Biomedical Innovation Cluster, and new lab and GMP capacity around Osaka — as Japan competes globally for biotech investment and tenants.
日本は世界有数の高齢社会であり、医療・医薬品、そしてその基盤となる研究への需要は構造的に続きます。同時に、国や自治体は意図的にライフサイエンス・クラスターを整備しています。東京南部の湘南アイパーク、神戸医療産業都市、大阪周辺の新たなラボ・GMP施設。日本は、バイオテックの投資とテナントをめぐり、世界と競っています。
What we're sourcing. Aqusense for occupancy and environmental sensing in cleanrooms and labs; AutoMetrics for GMP-grade process and quality intelligence; and Larx to give owners a portfolio-level view of how their specialized buildings perform.
発掘を進めている技術。クリーンルームやラボでの在室・環境センシングにAqusense。GMP水準の工程・品質管理にAutoMetrics。専門施設の稼働状況をオーナーがポートフォリオ単位で把握するためにLarx。
people across ~190 organizations at Shonan iPark, one of Japan's largest life-science campuses.
湘南アイパークに集う人数。約190の企業・団体が入居する、日本有数のライフサイエンス拠点。
globally in population aged 65+ — a structural driver of healthcare and biopharma demand.
65歳以上人口比率は世界最高水準。ヘルスケア・バイオ需要を支える構造的要因です。
of complementary hubs — Kanto, Kansai, and beyond — rather than a single center.
関東・関西などが補完し合うハブの集合体。単一の中心ではありません。
Technology for the modernization of Japan's SMEs.
日本の中小企業の近代化を支えるテクノロジー。
Japan's business-succession crisis is transferring hundreds of thousands of regional companies to new owners — who must modernize what they buy, fast, with the founder's know-how gone and labor scarce.
事業承継の危機が、数十万の地方企業を新たな担い手へと引き継がせています。買い手は、創業者の知見が失われ、労働力も乏しいなかで、買収した事業の迅速な近代化を迫られています。
A generational handover — and a modernization mandate.
世代を超えた承継、そして近代化という宿題。
Roughly a third of Japanese companies are led by owners over 70 with no successor. As they retire, their businesses are acquired and consolidated by private-equity platforms, trading houses, and regional investors — or they close. The commercially reachable buyer is not the retiring owner but the platform acquiring them, whose entire margin thesis depends on modernizing what it buys.
日本企業のおよそ3社に1社は、後継者不在のまま70歳以上の経営者が率いています。引退とともに、これらの事業はプライベート・エクイティ、商社、地域の投資家によって取得・統合され、あるいは廃業に向かいます。商業的に到達可能な相手は、引退するオーナーではなく、それを取得するプラットフォームです。その収益仮説は、買収した事業をいかに近代化するかにかかっています。
What we're sourcing. Diagon to source equipment and re-tool acquired sites; AutoMetrics for process and quality intelligence; Avatar Robotics to augment scarce labor; SmartFlow to restore commercial visibility. The same succession wave releases idle industrial and robotic equipment — which Diagon's marketplace can bring onto a global market, turning Japan's closures into supply.
発掘を進めている技術。取得拠点の再整備と設備調達にDiagon。工程・品質管理にAutoMetrics。不足する労働力の補完にAvatar Robotics。商談機会と可視性の回復にSmartFlow。同じ事業承継の波は、遊休化した産業機械やロボットを生み出します。Diagonのマーケットプレイスを通じて、それらをグローバル市場へ送り出し、日本の「廃業」を「供給」へと転じます。
SME owners over 70 projected to have no successor — about a third of all Japanese firms.
後継者不在と見込まれる70歳超の中小企業経営者。全企業の約3分の1に相当します。
GDP and ~6.5M jobs estimated at risk if the trend continues unaddressed.
対策がなければ失われうると試算されるGDPと、約650万人の雇用。
Japan's world digital-competitiveness rank — the modernization gap the buyer must close.
日本の世界デジタル競争力ランキング。買い手が埋めるべき近代化の差です。
Japan logistics real estate meets global venture sourcing.
日本の物流不動産知見と、グローバルなベンチャー・ソーシング。
Takashi Naito
Takashi Naito is Group COO and Japan CEO of DNK, a Series A-funded property technology company providing investment management solutions to funds and corporate owner-operators.
不動産投資および投資銀行業務において約25年の経験を有し、不動産投資、クレジット、再生可能エネルギー、スペシャルシチュエーションズを専門領域とする。日本、米国、アジア各国で、事業開発、投資案件ソーシング、アクイジションズ、プラットフォーム構築に従事。
Prior to DNK, he was Head of Real Estate for DWS Group in Japan, a member of its APAC Investment Committee, and Chairman of the Japan Investment Advisory Board for Alternative Investments. Previously, he was a Managing Director at PAG and held senior positions at Fortress Investment Group and DLJ Real Estate Capital Partners.
DNKでは、不動産投資実務の知見をもとに、製品開発の総指揮を執っている。
Mr. Naito has invested in more than US$1.5 billion of logistics assets across Japan, including sale-leaseback transactions involving logistics and truck service centers, forward-purchase logistics developments, and portfolio acquisitions of major distribution hubs.
DNK Japan代表取締役就任前は、DWS（ドイチェ・アセット・マネジメント株式会社）にてオルタナティブ運用部長・不動産統括部長を務めた。DWS入社以前は、オルタナティブ投資会社PAGにてマネージングディレクターを務め、不動産およびコーポレート投資に従事。それ以前には、Fortress Investment Groupの日本における不動産事業立ち上げの初期メンバーとして中心的な役割を担った。Fortress入社前は、クレディ・スイスの不動産プライベートエクイティ部門DLJ Real Estate Capital Partnersにてディレクターを務める。
Education: B.S., Mechanical and Aerospace Engineering, Cornell University.
米国コーネル大学にて機械・航空宇宙工学の学士号を取得。
Aziz Lalljee
Aziz Lalljee is an entrepreneur, investor, and venture builder with experience spanning venture capital, startup creation, private equity, fintech, and strategic advisory.
ベンチャーキャピタル、スタートアップ創業、プライベートエクイティ、フィンテック、戦略アドバイザリーにまたがる経験を有し、事業開発、投資案件ソーシング、会社設立、プロダクト戦略、成長支援を専門領域とする。
He was Co-Founder and Co-CEO of Finom, an SEC-registered fintech platform connecting investors to investment advisers through data and personalization. He later served as Managing Director at VentureDNA, Co-Founder of Zinc Mission 1, Strategy Advisor to Lolli, and Partner at FM Ventures.
SEC登録フィンテック・プラットフォームFinomでは、共同創業者兼共同CEOとして、データとパーソナライゼーションを活用し、投資家と投資アドバイザーをつなぐ事業を構築。Finom以降は、VentureDNAのマネージングディレクター、Zinc Mission 1の共同創業者、Lolliのストラテジー・アドバイザー、FM Venturesのパートナーを務めた。
Earlier in his career, he worked at Tamarix Capital, evaluating growth equity and mezzanine debt investments, and at Navigant Consulting's Financial Disputes and Investigations Group, advising management teams and counsel on complex financial and strategic matters.
キャリア初期には、Tamarix Capitalにてグロースエクイティおよびメザニンデット投資の評価に従事。Navigant ConsultingのFinancial Disputes and Investigations Groupでは、経営陣および法律顧問に対し、複雑な財務・戦略案件に関する助言を行った。
Education: M.B.A., University of Chicago Booth School of Business; B.S. and B.A., University of Pennsylvania.
米国シカゴ大学ブース・スクール・オブ・ビジネスにてMBAを取得。米国ペンシルベニア大学にてB.S.およびB.A.を取得。
Bespoke partnerships.
柔軟なパートナーシップ設計。
aiLogi connects global technology startups to logistics owners and operators in Japan, shaping each engagement around the specific needs and goals of both parties.
aiLogiは、海外のテクノロジー・スタートアップと、日本の物流不動産オーナー、オペレーター、投資家をつなぎます。各案件の目的や市場特性に応じて、導入、投資、ライセンス、販売提携、事業化を柔軟に設計します。
We act as日本市場での展開パートナー
- Investor投資家
- Licensorライセンサー
- Distribution Partner販売・事業開発パートナー
We act as技術導入・投資機会のパートナー
- Co-investor共同投資家
- Sourcer技術ソーシング
- Technology Advisorテクノロジー・アドバイザー
Contact: naito@ailogi.jp